小規模宅地等の特例をしっかり理解するために、具体的な例を挙げた計算方法を確認しましょう。特に、複数用途の土地を相続した場合は、限られた枠の中でどの用途の土地を優先するかで結果が変わることとなります。
まず、複数用途の宅地の場合でも、特定居住用宅地と特定事業用宅地が対象となる場合なら、以下の要件で特例を完全併用でき、最大７３０㎡の評価額が８０％減となります。
特定事業用宅地の面積の合計≦４００㎡ かつ 特定居住用宅地の面積の合計≦３３０㎡
これはそれぞれの要件以上の面積だとダメということでなく、例えば、事業用宅地が４５０㎡、居住用宅地が３５０㎡の場合は、それぞれ４００㎡と３３０㎡はこれが適用されて８０％減となり、残りの５０㎡と２０㎡は評価額どおりということです。
そして、これ以外の場合には限定併用となり、以下の計算式を使ってそれぞれの用途の宅地適用面積を算出することとなります。
Ａ「特定事業用宅地の面積の合計✕２００÷４００」＋Ｂ「特定居住用宅地の面積の合計✕２００÷３３０」＋Ｃ「貸付事業用宅地の面積の合計」≦２００㎡
要は、Ａ部分の計算結果、Ｂ部分の計算結果、Ｃの合計が２００㎡以内になるようにしなければならないのですが、計算結果が２００㎡以内であり、実際の適用面積が２００㎡以内ではありません。
ちょっと解りにくいので、具体的に計算してみましょう。
事業用４００㎡、居住用１８０㎡、貸付用１８０㎡という複数の土地を相続するとします。
①居住用を優先し貸付用を選択する場合
Ａは０、Ｂは１０９．９（１８０㎡×２００÷３３０）、Ｃは９０（２００－１０９．９）
居住用１８０㎡、貸付用９０㎡の計２７０㎡が対象となります。
②事業用を優先し貸付用を選択する場合
Ａは２００（４００㎡×２００÷４００）で上限となり貸付用は対象外。
事業用４００㎡のみ対象となります。
（前述のとおり事業用と居住用なら計５８０㎡に併用できます）
③貸付用を優先し事業用を選択する場合
Ｂは０、Ｃは１８０、Ａは４０（２００まで残り２０なので、ｘ×２００÷４００＝２０の一次方程式よりｘ＝４０）
貸付用１８０㎡、事業用４０㎡の計２２０㎡が対象となります。
④貸付用を優先し居住用を選択する場合
Ａは０、Ｃは１８０、Ｂは３３（２００まで残り２０なので、ｘ×２００÷３３０＝２０の一次方程式よりｘ＝３３）
貸付用１８０㎡、居住用３３㎡の計２１３㎡が対象となります。
このように、どのように組合せするかにより適用面積は変わり、それぞれの宅地の評価額も異なります。もちろん、宅地以外の他の資産も含めた総合的な判断が必要となりますので、税理士にご相談いただくことを強くお勧めいたします。
次回も、もう少しこの小規模宅地等の特例についてご案内します。
